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杨红旭:楼市变化滞后于股市

2015/7/8 10:26:34   来源:中国新闻网    

  上海易居房地产研究院副院长

  杨红旭

  A股市场近期巨幅波动,楼市会怎样?笔者曾定性过股市和楼市的关系:同向不同步。即每一轮市场波动,股市和楼市总体朝同一方向变化。比如今年上半年,股市总体上涨,房价也开始止跌反弹。但一般股市先转向,楼市后跟随,比如去年7月股市就开始上行,而今年上半年楼市才开始复苏,其中70城房价指数于5月止跌上涨。

  股市和楼市不同步,二者之间在市场需求上又存在一定竞争,可以分为三个阶段。第一阶段:去年7月至今年一季度,股市先涨,房价未涨,所以部分人将打算买房的钱投进了股市,因此利空楼市;第二阶段:今年“3·30”政策后,楼市快速复苏,房价止跌反弹,其中深圳房价暴涨,引发全国关注,这一阶段股市和楼市在争夺资金方面互有损益,呈中性关系;第三阶段:股市见顶,持续下跌,越来越多的人离开股市,其中部分资金转入楼市,因此利好楼市。原本预计这一阶段可能于四季度或明年上半年出现,由于近三周股市暴跌,可能时点提前,即6月下旬之后,已经进入第三阶段。

  当然,就眼前情况而言,又比较复杂。越来越多的人想要逃离股市,拥抱楼市,但也有些人有心无力。具体表现为,过去三周股市急跌,导致很多人的财富急剧缩水,甚至三周之前原本打算购房,甚至已付定金的人,也因为资金缩水,而不得不重新考虑购房事宜。他们不一定放弃购房,但可能会控制总价,调换户型。

  总体来看,股市下跌之后,有些人会重新配置资产。由于楼市变化滞后于股市,股市走熊之后,楼市仍将继续上行至少一年。比如,2009年8月初股市反弹至3478点见顶,其后震荡下行,而房价继续上涨,2010年4月“国十条”出台之后,涨幅才有所放缓,直至2011年10月才真正开始下跌。当前,房价刚刚止跌反弹,所以从资产配置角度看,可能会吸纳部分从股市中撤出的资金。

  另外,其实大部分购房的股民,并非完全是为了投资目的而购房,八成以上属于自住需求,其中以改善需求为主。今年上半年,一线城市高档住宅市场成交活跃,甚至单价10万元级别的豪宅成交套数也创历史新高,远远高于过去几年平均销量。据了解,近几个月的豪宅购房者,其股市风险防范意识远强于散户,很多人在4000点左右时已经减仓或清仓,然后购房。部分先知先觉大户在股市财富效应下提前离场,是导致近几个月一线城市豪宅成交热的重要原因之一。

  整体而言,股价暴跌之后,房价确实也可能会下跌(滞后一段时间)。比如1990年日本股市崩盘,1991楼市崩盘;再如A股市场2007年10月中旬见顶后下跌,2008年8月70城房价开始下跌。但是,这种房价下跌,其主要因素是经济或金融系统出现问题,而非股价下跌导致的房价下跌。

  就未来一两年形势判断,笔者认为即便股市走熊,中国也不会爆发金融或经济危机,也不会因此而导致房价再度下跌。两年之后,中国房价很可能会再度出现短周期性质的调整。中国证券报

编辑:何冬梅

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