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房产中介从线下到线上:佣金折减成行业竞争常态

2015/12/7 10:34:50   来源:经济观察报

  当以链家为代表的传统房产中介力挺线下门店的阵地时,中国的房地产中介行业已经悄然展开了一场看似平静的争夺,曾通过门店布点瓜分市场的模式正被一群互联网人搅局,把行业内的目光从线下吸引到线上。

  最为明显的变化是,不论租房市场,还是二手房买卖,佣金折减已经成为行业内竞争的常态。

  在北京,有“睡城”之称的天通苑,二手房买卖佣金已低至房屋成交价格的1%。而此前,佣金一般为房屋成交价格的3%至5%。对于传统房产中介来说,这样的闯入实为“搅局者”,而对于由互联网基因催生出来的房产中介“搅局者”在闯入市场之后,开始训练企业的盈利能力,以正面对抗传统房产中介的割据势力。

  “未来的一年,爱屋吉屋将从一家最会花钱的公司,变成一家最会赚钱的公司,一方面截流,另一方面开源。”爱屋吉屋副总裁张隽在接受经济观察报采访时表示。

  进场不到一年时间的爱屋吉屋,通过降低佣金的方式成功赚取市场份额,从3月开始二手房业务,5月在北京、上海成交不足1000套,但到了10月,其进入的十个城市成交量已达6000多套,在北上广的交易排名中挤进前三。

  互联网思维足以引起投资人兴趣,距首次进入市场仅仅过去1年零3个月,爱屋吉屋已经完成了第五轮融资,由淡马锡、高瓴领投,晨兴、高榕、顺为、GGV再次跟投,总金额为1.5亿美元。至此,爱屋吉屋累计融资额已达3.5亿美元。

  不过,快速扩张的同时,来自传统房产中介行业的弊病也日益凸显。

  11月23日,100多名讨薪者出现在爱屋吉屋总部。对此,爱屋吉屋方面称:“事实上,这百名讨薪队伍中,只有33个人确认了是爱屋吉屋前员工身份,双方的争议在于绩效奖金发放的数额,我们认为没有争议的部分已经发给他了,没发给他的部分是因为他的绩效没做到。他们声称爱屋吉屋欠他们的钱,最高也不超过1500元”。

  此前,拿到多轮投资的爱屋吉屋通过高薪招募了大批房产中介,在爱屋吉屋新一年的“开源节流”计划中,12月初开始执行的薪酬改革即为重要的一部分。张隽告诉经济观察报,“我们要让很多支出成本回归到合理性,把人均收入下调到行业的1.5倍的水平,而此前在很多城市我们的人均收入都是行业的2倍”。张隽强调,这样的薪酬调整对于一部分人来说薪酬是没有变化的,但对于懒惰的人来说会有很大的变化,以便筛选出优秀的房产中介。

  针对房屋中介服务质量参差不齐的问题,张隽表示,“我们会建立一套服务质量检测体系,比如给所有经纪人的工作电话安装了专用手机软件,全程监听经纪人和业主客户之间的通话,以保证服务质量,并制作业主手册,明确经纪人每次必须做的规定动作,并让业主对经纪人进行评分。”

  此前,链家集团董事长左晖公开评价爱屋吉屋的发展模式,“没有门店不是不想有门店,是没法有门店”。

  左晖认为门店的价值要远远大于它的成本。“尤其是在中国的市场,其实东南亚都是一样,住宅量都是非常密集,所以我认为链家未来的全国门店网络实际上是凭效率提高的空间非常大。优质门店网络建设很难,对于一个新进入者来说,不要门店是一个相对来说更理性的选择。”他说。

  目前,爱屋吉屋并没有自己的门店,而是租用商业写作楼作为服务中心,在北京已有70多间办公室。张隽称,写字楼的流转速度非常快,租用写字楼对我们来说可以进退更自如,爱屋吉屋短期内也不会有门店,毕竟北京一个门店的成本在180万元,上海在220万元,而且未来十年房租还是会涨。

  爱屋吉屋“开源”方案中的重要一步就是在金融领域的布局。11月26日,爱屋吉屋与中国银行上海市分行签署合作备忘录。根据协议,中银将向爱屋吉屋提供授信、结算、个人住房贷款、财务管理等全方位金融支持。张隽称,“未来我们会推出全新的金融服务,包括面向业主的赎楼贷、尾款贷、换房贷;面向买家的信用首付贷、抵押首付贷、税费贷,拉长收入链条,促生自我造血能力。”

  这家由互联网人创办的房产中介公司,正在策划从过去对快速成交的追求转为对服务产品的关注。张隽说,“房子在交易过程中会出现各种问题,比如这房子之前已经被查封了,不能完成过户,或者房子周围有高压线,客户不满意,针对这一系列问题,我们现在有一些收费服务,称之为‘四险一支持’,帮助客户解决这些问题,遇到法律问题,我们也提供法律咨询服务”。

  在中国房产中介行业,以互联网为平台的线上业务拓展就是颠覆排位的重要切入口,传统房产中介公司也开始积极布局线上业务。今年上半年,链家先后合并成都伊诚、上海德祐、深圳中联、高策机构以及杭州盛世管家等公司,完成二手房、新房的布局;链家理财业务在上线200天即突破50亿元,第三方支付业务半年流水超200亿元。

  房产中介行业的市场争夺已经开始。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前房产中介的战略调整是三个动作的叠加,一是在传统约束力减弱下,经营和创新空间更大,尤其在佣金制定、业务创新方面,会有比较大的自由度,二是移动互联网技术不断植入日常业务,线上和线下业务开始实现闭环运作,三是大消费理念开始进入营销策略,很多非房业务开始植入中介行业的日常运作。而后续的调整,关键还是要降低对传统佣金的依赖,可以在房屋交易撮合的同时,增加社区经营业务,这可以增加用户对中介服务的依赖度。

责任编辑:张澄

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