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丧失购房资格后遇退房难 商住房解约纠纷如何解?

2017/4/2 16:44:14   来源:中国新闻网

  北京近日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,阻断了个人购买未建、在建、在售商办房屋的渠道,同时为个人购买二手商办房屋设置严苛门槛。

  限购后,商办市场状况如何?因限购导致购房人失去购房资格,合同无法履行谁该担责?交了首付但没网签,为何买家却遭退房难?中新网对此进行了走访调查。

  限购后 商办类市场状况如何?

  “商办类限购后,门店就没再成交过二手商办房屋。”在北京西城某中介门店就职的小戴告诉记者,他明显感觉到,目前卖房、买房的客户都变得慎重,除少数刚需购房者还在咨询、看房外,其余客户都转向了观望。

  新政发布后四日内,北京市住建委就曾两度查处商办项目违规在售项目。15家中介门店因涉嫌违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传,被责令停业整顿;北京玥盛行房地产经纪因宣传商办类房屋居住用途,被依法注销机构备案。

  “一经发现,立即查处”的执法力度让中介机构有点扛不住。根据记者调查和媒体公开报道显示,链家、我爱我家等地产中介已经不再代售二手商办房屋。有业内人士告诉记者,最近官方对商办项目查得严,发现违规代理销售就立即关停,出于规避风险的考虑,后续或有更多中介下架此类房源。

  同时,记者从部分地产中介和银行工作人员处了解到,建设银行等多家银行已下发通知,严格执行“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的规定,即申请人在3月27日(含)之后完成购房合同网签的,暂停贷款请求。

  限购、停贷、严查违规代售,商办类市场在一夜间全面“熄火”。

  来自中原地产研究中心最新数据显示,3月27日-30日四天,商办类项目网签量仅15套;而新政前四天,北京地区商办类签约套数高达2132套,商办类市场遭遇“冰冻”。中原地产首席分析师张大伟预计,二季度北京商办类物业签约量或跌九成以上。

  调控政策致“解约” 谁担责?

  只差一步,在北京某事业单位工作的杨云,还是与看中的一套商办类房屋失之交臂。

  没有限购、拎包入住是杨云选择商办新房的初衷,2016年年底,杨云选中北京顺义区旭辉26街区的一套商办房屋,并在12月交了70多万的首付款。

  今年初,北京商办房屋限购的传言越来越多,杨云开始催着中介网签,“春节前,开发商借口说住建委网站系统升级签不了,过了年,又说让等着”,直到3月26日北京正式出台商办类项目限购新政,四个月时间里,杨云始终没等来网签的通知。

  “没有资格也买不起普通住宅,才想要买的商住房。如今限购政策一出,连购买商住房的资格也没了,还面临跟开发商的解约纠纷。”杨云说。

  因政策变动,致使购房者失去购房资格而引发的解约纠纷,相关责任该如何承担?政策又算不算不可抗力?

  为此,记者咨询了北京市两高律师事务所律师姜宝,“构成不可抗力须同时具备三个要件:不能预见、不能避免、不能克服。即便住房调控政策的具体内容、实施时间无法准确预估,但大致导向是可以判断的,与不可抗力的构成要件之一‘不能预见’相矛盾。”

  政策调整后,针对购房人失去购房资格的情况,姜宝说,这属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,若买方以政策变化导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求返还购房款或定金的,一般应予支持。而是否能全额返还,则要结合个案处理。

  “在途单”真能被运作?

  杨云怀疑,眼下开发商拖着不退款,可能想通过运作再把房子“强卖”出去,不然商办市场未来不景气,房子很可能砸手里。

  无独有偶,在北京3·17限购新政发布之初,也曾有网友留言表示,地产中介让交10万元去运作本要在3月17日后网签的在途单,以此来避免首付增加、交易取消。

  在途单真能被运作吗?“从实际来看,没有这种可能。”姜宝直言。记者就此咨询多位中介人士得知,地产中介是不能确定网签时间的,至少没有类似方案能去解决在途单,让网签时间提前。

  同理,根据商办限购新政“自发布之日起执行”的规定,3月26日前未完成网签的商办类房屋在途单都无法继续走流程。张大伟在接受记者采访时表示,流程变更不太可能,但个别开发商为了挽留客户,或许会帮购房者注册公司购买,但高出的交易成本需购房者承担。

  不想招惹更多麻烦,也不看好商办市场未来,杨云下决心退房退款。

  “忙着帮想买的客户争取,销售已不怎么管退房客户了。”还未从失房的遗憾中走出,杨云又陷入退房纠纷。

  近日,杨云跟20多位有类似情况的业主一起去售楼处协商。“说是可以退房退款、但没赔偿,更无法确定退款时间,且要收回所有购房文本原件。”在她看来,退房条款太过苛刻,到时解约合同签了、单据收回,收不到退款心就会一直悬着。几经考量,她决定先不签解约合同。

  记者就此向该楼盘开发商客服人员咨询得知,各地各楼盘的退房处置情况都不一样,因取消购房申请后还要走流程,无法给出具体退款时间,实际情况还要跟售楼处核实。“除了看房,其他业务解答不了。”该楼盘售楼处工作人员如是说。

  像杨云这样,急于将商办类房屋脱手的人群,并非少数。前几日才完成网签,定下位于北京大兴区一套商办房屋的崔女士,这两天也忙着咨询退房流程,“商办类项目没啥市场了,现在不退房,怕砸在自己手里”。

  商办类市场还有没有未来?“若政策一直保持收紧,等不了一年,一些开发商和投资者就撑不住了。”张大伟如是说。(应受访者要求文中部分人物为化名)(种卿)

责任编辑:house

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