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房企纷纷抢滩城市更新万亿市场 城市更新火热

2020/8/6 16:47:38   来源:中国经济时报    

  城市建设不只是征地、盖房,不断地“摊大饼”。随着城镇化率的快速提升以及人口的持续流入,部分城市土地供应日渐稀缺,城市发展迈入存量时代。

  “中国城市更新规模应该是十万亿级的,对所有房企来说都是当前最大的风口!”易居企业集团CEO丁祖昱日前在接受中国经济时报记者采访时表示,城市更新为企业发展带来了新的业绩增长点。

  城市更新火热,百强上市房企近半涉足

  眼下,城市更新正迎来新一轮政策利好。7月21日,深圳市发布关于《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》,首次针对城市更新发布规范性文件,破解城市更新中的搬迁难题。7月20日,国务院发文强调要全面推进城镇老旧小区改造工作,推进城市更新和开发建设方式转型。

  住建部统计数据显示,全国共有老旧小区约17万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米,初步估算的投资额将高达4万亿元,集中分布于北上广深四大一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

  丁祖昱指出,城市更新成为房企寻找增长点的新赛道。百强上市房企中,约有47%的企业涉足了城市更新,其中TOP50上市房企的比例达到了61%。在他看来,城市更新火热背后有三个原因:一是一二线城市土地供应趋紧,通过对老旧城区的整治改造和再开发,可有效补充核心城市土储。二是相比竞争激烈的招拍挂拿地方式,能以更低的地价获取土地储备,意味着企业能保证更高的利润率。三是城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区,这些项目位于城市核心地带,若再改造后入市,有较好的市场预期。

  丁祖昱告诉记者,由于房企入局时间、资金投入和运营经验等不同,直接导致行业规模差距较大。规模较大的房企已布局100多个项目,总建筑面积逾7000万平方米,规模最小的只参与了1个项目,建筑面积只有不到10万平方米。

  值得一提的是,百强上市房企中,多达27家房企城市更新业务涉足广东省,热点城市如广州、佛山、深圳等成为各大房企必争之地。除了广东之外,上海城市更新也进入了快车道,百强房企如万科、中海、融创等纷纷开始抢滩上海,目前百强上市房企已有10家参与到上海城市更新项目中。

  近年来,步行街等商业设施改造升级同样备受关注。戴德梁行中国区商业地产服务部董事总经理甄仕奇指出,商业步行街的改造升级已经进入有序发展的新阶段,成为城市更新、促进消费、拉动内需的重要内容。

  进入门槛较高,本土企业具明显优势

  “整体上看,由于城市更新项目周期长、难度大、涉及多方利益等因素,具备较高的进入门槛,本土房企无论是在规模还是经验方面均具备明显的领先优势。”丁祖昱说,以深圳盐田项目为例,这是深圳首个公开招标的城市更新异地安置项目,也是盐田区有史以来最大规模的旧村改造项目,自2003年提出到2011年完成项目招标,周期跨度长达8年。最大的难点在于与村民洽谈并促进签约,这也是城市更新项目普遍遇到的难题。前期沟通工作持续了一年半,最终通过“双轮驱动”战略,以回迁促签约、以建设促回迁,依靠“回迁”和“建设”两个轮子推动促进签约,拆迁与销售同步进行,可以缓解现金流压力。

  据了解,上海的城市更新模式主要为政府主导型,即政府在其中充当主导角色,拆迁主要由政府或政府授权的主体实施,所以地方国企仍为主导力量,参与了大部分城市更新项目。

  “存量时代下,城市更新无疑将成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。鉴于城市旧改开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题,市场存在很多不确定性,若房企未充分考虑匆匆入场,往往会被迫中途退场。”丁祖昱认为,房企在参与城市更新的过程中,需要考虑多方面因素。首先,要有雄厚的资金实力。除了体现在房企目前财务稳健、资金周转无压力上,还要保障融资渠道的多元和通畅,以对抗长周期和高投入带来的资金压力。其次,要清楚模式的复杂性。不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式,城市更新还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条,需要对全盘全周期有全面的把控能力。最后,需要有专业的团队运作。灵活处理应对与政府、拆迁业主、市民等多方面的利益关系。

  佰仕会创始人陈方勇在接受记者采访时认为,城市更新难做,这恰恰是城市更新的魅力所在,说明它是一个有门槛的行当,不像房地产开发,只要有钱胆大,谁都敢来赌一把,不赚钱的恰恰就是那些不具备资格的企业。

  丁祖昱说,参与城市更新对资本与运营等综合实力均有所考量,若承担风险能力小,也可考虑以与其他房企合作的形式进入赛道,既能疏解资金的高风险、降低参与门槛,也能分享城市更新项目带来的高利润。

编辑:牛梦圆

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