中国山东网房产频道国内房产正文

蛋壳公寓“爆雷”,企业不能推卸责任!

2020/11/30 15:20:22   来源:人民日报客户端    

  这些天,多地蛋壳公寓发生“爆雷”,让原本图“省心”的房主和租户们在寒风中凌乱。

  事情的起因是这样的:蛋壳公寓因资金链出现问题,无法按时支付房东的租金;房东收不到钱要收回自己的房子,于是有人卸门换锁、强行赶走租户。租户更是委曲,自己已经交了一年房租,凭什么还没到期就要搬走?

  一边是房东要收回房子,一边是租户拒绝搬走,于是房主与租户的矛盾冲突骤然升级,影响了社会稳定。

  上周,深圳发布《深圳市住房和建设局关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,《通知》提到,2020年11月13日以来,连续出现大量业主和租户到深圳蛋壳公寓管理有限公司聚集,业主声称蛋壳公寓拖欠租金,要求解除租赁合同,租户声称面临被强制退租且租金无法退还,要求公司解决。

  不仅是深圳,这几天蛋壳公寓北京总部,也出现了数百房东和租户排队解约的场景。在微博、微信、论坛贴吧上,不少其他地方的蛋壳公寓租户也有类似的遭遇。实际上从前两年开始,就有不少地方传出长租公寓“爆雷”的消息,大多是靠政府介入才使问题得到了解决。

  透过这些现象,让我们来看看“长租公寓”,它为何会引发这么多的矛盾冲突?它的资金链问题出在哪儿?这样一个模式是否可持续?

  这样一个“看上去很美”的模式,却把房主和租客带进了“坑”里

  所谓“长租公寓”模式,就是租赁企业先把房子从房主手里租过来,经过装修、添置一些家俱家电后,再把房子租给需要居住的租户。房主和租户之间不用打交道,双方只跟租赁企业签合同。

  这样的租赁模式,房东觉得省心:出租合同一签就是三年五年,房子交给租赁企业打理,每月租金打到自己账户上,省去了与租户讨价还价的麻烦,还减少了房屋空置风险。

  租户也觉得省心:一是可以“长租”,不用担心自己住着被房东赶走;也不用担心住进去后,房东又坐地加价。二是居住条件类似于“公寓”,企业提供服务和管理,负责打扫卫生和维修。

  然而,就是这样一个“看上去很美”的模式,却把房主和租户都带进了“坑”里,“省心模式”变成了担心和闹心。

  “长租公寓”模式,涉及到房主、租赁企业和租户,有的还涉及到租金贷的银行。咱把每个流程和环节捋一下,看看问题出在哪儿。

  先说房主。房主与租赁企业签的是长期合同,委托企业代理房屋出租,企业按月或是按季支付房子的租金费用。

  把房子委托给租赁企业,一签就是好几年。那它要是不按时付我租金咋办?对此,租赁企业表态也很明确:咱可以在合同上写明,如果逾期15天您没收到租金,双方就可以解约,您把房子收回去就行了。也就是说,如果企业不付房东钱了,房东就可以解约收回房子,企业也就被取消了代理资格。

  再说租户。租户为了有个安稳的“窝”,跟租赁企业签的也是长期合同,期限一年至三年不等。企业要求租户支付租金是按年整付,一住进来就要先交一年的租金。对此,租户也会不踏实:我付了一年的租金,没到期强制我搬家怎么办?企业说,不会不会,我有房主的委托合同,代理期限是3—5年,怎么可能一年没到就赶你走?

  单看这两个合同,都没问题。但把两个合同对接起来,问题就大了。

  因为,租赁企业跟房主签的合同,看上去是长期委托代理,但实际上是一个随时可以“撕毁”的协议:只要房主没有按时收到租金,双方立马就可以解约。蛋壳公寓“爆雷”,导火索就是蛋壳好几个月没给房主打钱了。房主收不到钱,肯定要解约收房啊。但房主没想到的是,房子很难收回来,因为里面住着人。

  租赁企业按月付房主的租金,却按年收租客的租金,这就叫“长收短付”。但问题是,企业利用这个收、付的“时间差”,把租客交来的租金挪作它用了,没有支付给房东。也就是说,房东只收到了一个月的钱,企业却把房子“许”给了租客一年。这等于是“空手套白狼”,拿房东的房子来“赚”租客的租金,并将钱据为已有。

  那么问题来了:租赁企业获得房屋代理权的前提,是按期给房东付钱。如果不按时付钱,双方自动解约企业就丧失了代理权。那么在这种情况下,租赁企业代理权可能到不了一年,那它还能跟租客签长期租约吗? 企业这边跟房东违约了,那边跟租客签的合同也有效吗?

  钱被企业“卷”走了,房东和租户的合法权益受到严重损害,还引发了这对“难兄难弟”激烈的矛盾冲突,这样的“长租模式”,确实值得我们反思。在这个过程中,房东和租户都是尊纪守法的好公民,是企业违约出了问题,引发了收房与租住的矛盾冲突。

  加强“长租公寓”租金监管,不能让租赁企业随便占用挪用

  尽管蛋壳公寓通过官方微博回应,“没有破产,也不会跑路。”但企业的资金链一旦出现断裂,损失几乎就都转嫁给了房主和租客。

  在这些损失中,房主损失的房屋的经济收益,租客则面临失去居住权的风险。特别是很多租户是年轻人,付的租金都是靠贷款,一旦被强制搬离,就意味着一边付了钱没房住、一边还要还“租金贷”,压力和负担相当沉重。

  所以,即便是从“轻重缓急”的角度,专家的建议也是有道理的:首先要尽量保障租户的权益,然后房主再通过法律维权。

  深圳市住房和建设局发布的紧急通知要求,物业服务企业配合做好蛋壳公寓租客稳定工作,在业主与租户之间搭建沟通协商平台,引导业主与租户合理合法解决租赁纠纷。对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,激化矛盾,应引导各方通过法律途径解决。要求物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。

  在业主与租户之间搭建沟通协商平台,引导业主与租户合理合法解决租赁纠纷,这话没错。但表面上看是房主与租户的纠纷,实际上始作俑者是租赁企业,纠纷是由于租赁企业违约引起的,那就不能光由业主与租户自行协商来消化损失,企业也应该承担相应的责任。

  据说,蛋壳公寓作为长租公寓运营商,已于2020年1月成功登陆美国纽交所,在国际金融市场融了资。既然蛋壳公寓没有破产,那这些钱能不能用来支付给房东,履行合同承诺?房东收到了应得的钱,肯定不会再去撵租户,这个矛盾冲突不就解决了吗?

  “衣食住行”是最基本的民生,无论是买房还是租房,都是为了解决人们的居住需求。在“长租公寓”市场中,政府部门应当如何加强监管,来保障业主和租户的合法权益,也是需要仔细考虑的。

  从近几年长租公寓引发的纠纷看,很多都是由“长收短付”造成的。实际上,租赁企业收到的租户租金,“大头”是属于房东的收益。如果这些钱缺乏监管,被企业挪用和自由支配的话,那一旦资金链断裂,房东要收回房子和租户继续居住的矛盾就无法避免,“长租模式”也就难以为继。

  今年9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。征求意见稿提出,住房租赁企业若存在“高进低出、长收短付”等高风险经营行为,将被列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

  征求意见稿还提出,国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。这一条的初衷,是为了年轻人在城市落脚,有一个长期稳定的居所。但如果“长收短付”这样的高风险控制不了话,那“3年以上的住房租赁合同”可能就是空中楼阁。专家建议,应当把“长租公寓”租金存入监管账户,企业不能随便占用挪用。只有房东与租客的合法权益得到了保障,房东才愿意把房子交给企业经营,租户才能租到安心的房子。

编辑:牛梦圆

相关阅读

免责声明

1、凡本网专稿均属于中国山东网所有,转载请注明来源及中国山东网的作者姓名。

2、本网注明“来源:×××(非中国山东网)”的信息,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责,若作品内容涉及版权和其它问题,请联系我们,我们将在核实确认后尽快处理。

3、因使用中国山东网而导致任何意外、疏忽、合约毁坏、诽谤、版权或知识产权侵犯及其所造成的各种损失等,中国山东网概不负责,亦不承担任何法律责任。

4、一切网民在进入中国山东网主页及各层页面时视为已经仔细阅读过《网站声明》并完全同意。